三山经开区城乡建设局物业管理2023年工作总结及2024年工作计划

一、2023年度工作开展情况

1.坚持强调度，促进年度任务有效推进。

一是研究制定方案。根据市方案要求，结合我区实际，印发了《三山经开区进一步提升住宅小区物业服务管理水平攻坚行动方案》。二是领导定期调度。开发区2月3日组织召开年度工作部署动员会，6月12日管委会孙跃文主任深入葵园小区调度物业管理问题，4月21日管委会杨燕副书记深入幸福花城小区调度物业管理问题，管委会分管领导谢雷副主任召开调度会并深入小区调度物业管理问题6次，领导小组办公室每月召开工作推进会。三是强化考核测评。坚持每月对各镇街、各住宅小区进行月度测评排名并向社会公布结果，对排名靠后的进行约谈并督促限期整改到位。四是定期督查通报。坚持定期实地督查小区存在的问题并进行通报，督促镇街、社区、物业公司限期落实整改，并适时组织开展“回头看”。

2.坚持强整改，促进问题整治快速推动。

一是问题摸排整改情况。组织再次对住宅小区开展大起底大排查，建立“一区一表”“一区一策”，累计摸排问题129个，已整改127个，整改率98.45%。剩余2个问题正在积极推进整改销号。同时建立住宅物业服务问题整治工作台账，全年共发现并整改问题541条。二是媒体舆情问题整改情况。累计受理舆情问题353个，已全部整改，整改率100%。三是挂牌督办小区整改情况。全区5个小区被市挂牌督办，目前已通过市验收4个，另1个（江洲新城）小区已纳入小区整治改造范围内。四是联合执法开展情况。组建区街道两级“联合执法进小区”工作专班队伍，重点对飞线充电、破墙开店、占用消防通道等违法违规行为进行整治，开展执法行动56次，处置违规问题317个。

3.坚持强沟通，促进物业水平再提升。

一是落实清退及“红黑榜”机制。根据广大业主意见及街道社区意见，今年以来清退业主反映强烈、躺平式物业企业幸福花城小区福地物业公司，并对业主一致好评的皖新物业公司列入红榜，对业主投诉多、问题突出的小区碧桂园物业公司列入黑榜。二是面对面倾听民声。今年以来共开展“业主请上座”系列活动478次，共发现解决问题954项，同时开展“走千家访万户”活动，深入业主家中倾听业主诉求，目前已覆盖28个小区，走访业主2964户，收集问题1353项，已解决问题1239项。三是积极培育行业荣誉。今年向市申报并获评1个金牌物业企业、1个“四强一高”皖美红色物业小区、1个“星级红色业委会”、1个“最干净小区”和4名“金牌项目经理”，同时伟星金域国际小区获评市“美好家园”示范小区。四是物业服务标准化再提升。全区各住宅小区及物业服务企业党组织应建尽建，业委会（物业管理委员会）组建率100%，业委会党员比例达63.42%，小区专业化物业服务覆盖率100%。五是引导业主自治。今年以来共选聘15名热心业主担任物业监督员，积极参与物业监督活动，共发现提出问题194项。

4.坚持强整治，促进小区设施补齐短板。

一是发行专项债资金3.5亿元计划分三年完成安置小区、未达到老旧小区改造标准的小区配套设施的整治完善。2023年投入9000万元专项债资金共实施了27个小区整治项目。二是在市相关主管部门的大力协调下，幸福花城小区公建配套项目开工建设，主体结构已完成。三是针对碧桂园小区“老大难”问题，我区启动碧桂园小区整治提升规划方案的编制工作，目前已完成方案初稿的编制工作，正在征求市住建局及区相关部门意见。四是及时处置“无水小区”金福园小区消防无水问题，小区消防管网可正常供水。

5.坚持强宣传，促进物业管理工作信息化。

一是加强物业管理信息平台培训，先后两次组织信息平台使用培训会，要求各镇街、社区、物业公司、业委会充分利用平台做好日常监督检查、整改、投诉建议、报事报修处置、电子表决等物业管理工作。二是加大“物业芜优”平台宣传力度，通过在小区楼栋、显著出入口位置张贴宣传单页、入户宣传、网络宣传等方式，让广大业主积极参与到物业管理工作中。三是加强物业管理平台使用，至1月9日，全区业主端注册人数8901人，平台注册覆盖小区覆盖率100%；业主反映报事报修事项12条，已处理12条，处理率100%；业主反映投诉建议82条，已处理82条，处理率100%。

二、存在问题

1.物业管理力量还不够强劲。街道、社区物业管理人员力量上还不够有力，对物业管理工作的重视程度有所松懈，尤其在社区有真正物业管理“专职”人员少之又少，导致社区在基层治理工作中的主动性不够，在监督物业管理企业和处理群众信访投诉矛盾中存在后劲不足。

2.开发商历史遗留问题解决难。鉴于房地产行业下行问题，部分小区开发商前期遗留问题迟迟未有效解决。如：碧桂园小区地下车库渗水、反砂等质量问题未维修到位，导致小区车辆乱停放；碧桂园小区部分苑区在质保期内发生房屋质量问题，因开发商迟迟不予维修，拖延至超质保期，导致业主反复投诉；时代广场小区地下车库至今未综合验收，导致业主投诉多并拒交物业费。

3.物业服务企业服务水平不高。近年来，全市开展的金牌物业荣誉奖项评选中，我区真正上规模、服务优、专业化管理的金牌物业服务企业少之又少，多数企业主动服务意识、问题整改意识、专业管理水平都不强，日常巡查、卫生保洁、设施设备管护还不够。如：碧桂园物业公司虽在全国物业行业排名靠前，但在我区碧桂园小区物业服务水平不高，主动服务意识不够，业主投诉量持续居高不下；港龙湖山映小区为保交楼小区，虽因房屋交付问题对小区物业服务造成一定影响，但物业公司服务不主动，问题整改缓慢，导致业主多次投诉。

4.业主自治意识还不强。部分小区业委会履职意识不强、拒在社区党组织指导下开展工作。如：碧桂园翠堤春晓苑区业委会多次拒听取市、区、街道、社区相关主管部门意见，擅自组织苑区物业公司重新选聘招标事宜。部分业主自治意识差，在小区内飞线充电、杂物乱堆放、车辆乱停放、毁绿种菜、破墙开店等，甚至为拒交少交物业费而投诉物业公司物业服务问题。

因上述问题等原因，我区在2023年度全市历次物业月度测评排名中，测评考核成绩不理想，管委会分管领导两次被市领导约谈（碧桂园小区问题为重要原因）。

三、2024年工作打算

物业大整治、大提升工作已开展两年，但我区尚有部分突出问题亟需解决，2024年是全市物业服务高质量高水平发展年，也是我区物业整治提升工作的重要年、关键年，今年将围绕工作任务，重点做好以下几方面工作。

1.继续抓党建引领，提升物业行业高质量发展。

一是进一步深化红色物业，组织做好物业行业党组织、社区党组织、小区党组织、物业企业党组织工作串联，将党建联建工作在物业领域推深推实。二是大力打造一批“红色议事厅”（2个）、“红色业委会”（2个），定期召开三方议事会，会商小区管理重要事项，切实为民纾忧解困。三是大力培育“四强一高”皖美红色物业小区（1个）、金牌物业企业（1个）、金牌项目经理（4个），以点带面、示范引领提升我区物业行业整体水平。四是积极推荐国内知名物业企业参与辖区物业管理工作，同时做好优秀经验做法的学习推广，提升全区整体物业服务水平。五是发挥党组织堡垒作用和党员业主模范带头作用，引导业主中的党员干部积极参与小区管理，推荐符合条件的参与业委会工作。

2.继续抓基层治理，提升物业管理监管实效。

一是建立小区共治共享参与机制，鼓励社会力量参与基层治理体系中，让社会力量成为基层治理工作的“参谋”。二是强化基层人员力量，加强人员业务知识培训，使得基层社区人员成为物业管理工作的行家里手，发挥基层社区对物业管理监管作用。三是强化约谈机制，每月对镇街进行物业管理工作排名，对排名靠后的镇街进行约谈，多次排名靠后的提级约谈（市级今年开展物业季度测评，对测评成绩靠后的，直接约谈相关镇街）。四是进一步规范业委会换届及运行工作，定期召开业委会工作培训会（区级计划2次），让业委会会干事、能干事、干成事。五是进一步完善区、街道级物业管理联席会议制度，针对物业管理中难化解问题，通过两级联席会议机制，早处置、早化解。

3.继续抓突出问题，提升信访矛盾化解工作。

一是以“小事不出小区，大事不出辖区”为目标，进一步畅通小区问题矛盾受理渠道，让广大业主主动说出问题，小区物业主动解决问题，政府部门主动跟踪问题。二是持续开展“业主请上座”（区级每月不少于1次、镇街每月不少于2次，社区每月不少于2次（重点突出问题小区要提高频次），物业经理接待日每月要全覆盖）、“走千家访万户”（走访覆盖所有小区，覆盖小区业主总户数达50%）、“联合执法进小区”（区级观摩每月不少于1次）系列活动行动，对群众诉求多的重点小区，提高活动开展频次，及时做好矛盾化解工作。三是持续开展日常督查检查，落实做好物业管理工作网格化，重点紧盯小区安全问题，对小区问题整改定期开展“回头看”，严防问题反弹，形成闭环整改。四是2024年计划投入1.6亿元专项债资金用于老旧小区、安置小区整治（重点优先实施消除安全隐患整治内容项目，如外墙、电梯、消防、停车位及电动车充电设施设备等），同时规范用好专项债整治资金，有效完善小区配套设施。五是加快推进物业专项维修资金紧急预案的备案，力争至6月底前备案率达70%，至今年底备案率达100%，及早消除小区安全隐患。

4.继续抓宣传引导，提升业主自治能力水平。

一是进一步加强物业管理综合信息平台使用的宣传，让广大业主愿意用，会操作信息平台（目前全区业主端注册率仅9.74%，力争至3月底不低于50%，4月底不低于70%，5月底不低于90%，6月底不低于100%）。二是进一步加强小区乱象问题曝光宣传，唤起业主的文明意识，自觉维护公共利益和公共环境，提升业主自治力。三是进一步加强“府院联动”，定期与区法院会商住宅小区物业管理工作中的疑难杂症，同时加强普法进小区宣传，提高业主的法律意识，让广大业主知法、懂法、守法。四是进一步加强物业整治成效宣传（镇街每月不少于2篇宣传信息报道，社区每月不少于4篇宣传信息报道），通过国家、省、市、区新闻媒体，宣传一批在物业整治中涌现的金牌物业企业、整治成效大的物业小区、典型模范业主以及一些好的工作经验、做法，创造良好的物业管理服务工作环境。五是加快智慧社区、智慧物业建设，强化与移动、电信运营商联动，推动智能安防、智能物业，实现物业一键服务。六是结合申创国家卫生城市集中攻坚行动，有效提升物业服务质量水平，积极开展创卫宣传，形成人人参与创卫的氛围。